- TOP
- 不動産売却の基礎知識
basicはじめての不動産売却では
費用や税金について
知っておきましょう
不動産の売却は､人生において何度も経験することではありません。したがって、何を用意したらよいかわからず、不安に思われる方も多いことでしょう。
こちらでは不動産を売却しようと検討中の皆様へ、大阪市西淀川区や此花区、福島区を中心に不動産取引を行っている「センチュリー21レクセルライフ」が、はじめに知っておいていただきたいことをご紹介します。
当社はお客様のお悩みに寄り添い、親身になってお客様の不動産売却をお手伝いしております。安心してご相談ください。
お持ちの不動産を売却する際にかかる費用・税金
不動産売却では手持ちの資産を現金化できるものの、売却にともなって費用や税金がかかります。売却予定の不動産の条件次第で金額も変わりますので、事前に確認しておくとよいでしょう。
税金としては、売買契約書に貼付する印紙税、売却で利益が出た場合の譲渡所得税などが課せられます。また登記手続き費用や測量費用、解体費用や引っ越し費用などがかかり、売却が成功にいたれば不動産会社に仲介手数料を支払わなければいけません。
不動産を売却する場合はさまざまな費用がかかります
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 仲介手数料 | 不動産を仲介してくれた不動産会社に支払う成功報酬です。成功報酬なので、売買契約が成立しなければ、手数料は発生しません。 | 登記費 | 住所や所有権を公示するためにかかる費用です。表示登記や所有権移転登記、所有権保存登記、抵当権の設定登記などがかかります。 |
|---|---|---|---|
| 抵当権抹消費用（該当者のみ） | 住宅ローンを利用して購入している不動産を売却する際には、ローンを完済して抵当権を抹消しなければいけません。その際、抵当権を抹消するための登記費用や司法書士への報酬がかかります。 | ローン返済費 | 売却時にはローンを全額完済してから売却しなければいけません｡ローン残高と、繰り上げ返済のための事務手数料がかかります｡ |
| 証明書発行費 | 売買契約を結ぶ際には､さまざまな証明書の提出が求められます｡印鑑証明書や住民票などの発行費用もかかります｡ | 引越し費・処分費 | 住み替えの場合には､新居への引っ越し費用が必要となります｡また、元の家の家財を処分するための費用も必要です｡ |
売却時にはさまざまな税金もかかります
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 印紙税 | 不動産売買契約書に貼付する印紙代として印紙税を支払います。税額は、売買契約書に記載されている金額によって決められています。 | 登録免許税 | 住宅ローンを利用して購入している不動産を売却する際には、ローンを完済して抵当権を抹消しなければいけません。その際、登録免許税の支払いが発生します。 |
|---|---|---|---|
| 消費税 | 不動産売却では消費税が課税されるものとされないものがあります。建物には消費税が課せられますが、土地には消費税はかかりません。 | 住民税･ 所得税 |
不動産を売却したときに利益が出れば、その譲渡所得に応じて住民税と所得税がかかります。税率は不動産を取得していた期間によって異なります。 |
仲介手数料のしくみを
知っておきましょう
不動産の仲介手数料とは不動産会社に仲介を依頼して、売主様と買主様との間で売買契約が成立したときに支払う成功報酬です。成功報酬ですから、売買契約が成立にいたらなければ支払う必要はありません。
不動産会社が受け取ることのできる仲介手数料は、宅地建物取引業法によって上限額が定められています。また、仲介は不動産会社によるサービスのため、仲介手数料には消費税がかかることを知っておきましょう｡
実は仲介手数料には上限があります
-
取引額
400万円超
200万円超400万円以下
200万円以下
-
報酬額（税抜き）
取引物件価格×3%＋6万円
取引物件価格×4%＋2万円
取引物件価格×5%
契約不適合責任とは？
売主様は買主様に対して、物件の不備や不良などがあった場合に責任を負わなければなりません。これが契約不適合責任です。2020年の民法改正までは、「瑕疵担保（かしたんぽ）責任」とよばれていました。
契約不適合責任は、契約内容と異なるものを売却したときに問われる責任です。たとえば住居が雨漏りする場合、契約書に雨漏りのことが記載されていなければ、売却後にもその責任を問われ、補償を要求される場合があるのです。
なお従来の瑕疵担保責任では、買主様が請求できるのは契約解除と損害賠償でした。契約不適合責任ではそれらに加え、追完請求や代金減額請求も認められるようになっています。
不動産売却（家･土地など）を進めるための
必要な書類を用意しましょう
不動産売却で買主様が見つかれば、売買契約の段階に進みます。売買契約をスムーズに進めるには、必要な書類を事前に用意しておくとよいでしょう。価格面などの交渉で有利になるものもありますので、住まいに関連する資料は日頃からまとめておくことをおすすめします。
-
身分証明書、実印、印鑑証明書、住民票
売却したい物件が共有名義となっている場合は、共有者全員のものを揃える必要があります。印鑑証明や住民票は、発行から3ヶ月以内のものを使用します。
-
登記済権利書または登記識別情報
登記済権利書は法務局から登記名義人に公布され、登記名義人がその物件の所有者であることを証明する書類です。2005年以降に取得した物件の場合は、登記済権利書の代わりに登記識別情報が発行されていることもあります。
-
固定資産税納税通知書および
固定資産税評価証明書固定資産税の納税額を確認するために必要な書類です。固定資産税は1月1日時点の所有者に年間の固定資産税が課税されます。お手元にない場合は、市区町村窓口で固定資産税評価証明書を発行してもらう必要があります。
-
土地測量図・境界確認書
土地の取引では、売却対象や対象となる面積など、面積や境界線がとても重要です。土地測量図は法務局で取得できます。境界確認書は、隣接する土地所有者の了解を得て、測量図を作成し用意する必要があります。
-
建築確認済証および検査済証、
建築設計図書・工事記録書等一戸建ての売却にあたっての必要書類で、建築基準法に則って建築されていることを証明する書類です。紛失している場合は、市区町村の窓口で、建築計画概要書や建築確認台帳記載事項証明書を発行してもらう必要があります。
-
マンションの管理規約や使用細則など
マンションの維持費等の書類マンションの売却にあたっての必要書類です。中古マンションの売却では、どのように維持管理されているのか、ペット飼育は可能かどうかなど、管理規約の確認が重要です。マンションの管理会社が保有しています。
-
耐震診断報告書・
アスベスト使用調査報告書等新耐震基準導入以前の古い物件を売却する際には、耐震診断報告書の提出が必要となるケースがあります。アスベスト使用調査報告書も必須というわけではありませんが、用意しておくとトラブル回避につながります。
-
その他の書類
地盤調査報告書や住宅性能評価書、既存住宅性能評価書など、物件の構造などを客観的に示すデータは、売却時に有効な物件情報です。購入時の契約書や重要事項説明書、販売時のパンフレットなども揃えておくとよいでしょう。
不動産買取であれば簡単な手続きのみで
売却できる可能性があります
不動産売却ではさまざまな書類を準備する必要があり、買主様との交渉にも時間がかかってしまいます。売却後も契約不適合責任から免れることはできません。そこで、不動産をできるだけ簡単に処分したいという方には不動産買取がおすすめです。
不動産買取の場合は不動産会社が物件の買い手となりますので、面倒なやり取りは必要ありません。市場価格よりは安くなりますが、買取価格にご納得いただければ、すぐに現金化することが可能です。契約不適合責任も免責されます。
全国的に空き家問題が
深刻化しています
少子高齢化と人口減少の影響もあり、全国的に空き家の増加が問題になっています。田舎など特定の地域だけの問題ではありません。大阪などの大都市圏においても空き家の数は増え続けているのです。
増加しつつある空き家は、周辺や地域へ悪影響を与えます。環境が悪化し不衛生な状態になったり、台風や地震などによって家屋の倒壊を招いたりすることも。さらに不法侵入や不法投棄、放火などの犯罪リスクも高まります。
空き家を持っているだけで
損をする場合があります
-
空き家対策特別措置法
増え続ける空き家への対策として、2015年に制定されました。倒壊の恐れや衛生上問題のある空き家に対し、市区町村は「特定空き家」として認定することができます。特定空き家に指定されると、所有者には撤去や修繕の命令が下されたり、それにしたがわず放置していると強制的に解体され、その費用を請求されたりします。
-
空き家があることで税負担が増える
建物が建っている土地については、土地の固定資産税が1/6に軽減される特例が適用されています。しかし特定空き家に指定されてしまうと、この適用を受けられなくなってしまいます。しかも建物にも固定資産税がかけられるため、古家を解体して更地にした状態よりも大きな税負担となってしまうのです。
Century21に加盟している
当社だからできることがあります
レクセルライフは、センチュリー21の加盟店だからこそ、お客様に合った売却方法のご提案が可能です。たとえば、中古住宅の購入と自由なリフォームがセットになった物件購入のスタイル「リボーン21」は買主様に好評で、成約率アップにつなげています。
また、売却後も住み続けたいお客様のためには、「リースバック」もご検討いただけます。住み替えや売却を気軽に相談できる、センチュリー21の住み替えフェアも随時開催。情報量とスピードが違うセンチュリー21の加盟店だからこその安心をお届けします。